Arrendamento e COVID 19: mora nas rendas – Regime excecional aplica-se desde 1 de abril

Através da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, foi publicada a nova lei que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19.

Este regime é aplicável às rendas que se vençam desde dia 1 de abril de 2020, em todo o território nacional.

Aplica-se ainda, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis.

Arrendamento habitacional

No caso de arrendamentos habitacionais, este regime aplica-se quando se verifique, no caso do arrendatário:
– uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo
do ano anterior; e
– a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%;

Nestas situações, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham, comprovadamente a quebra referida, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS) no valor de 438,81 euros em 2020.

Não têm direito a este apoio os arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar deste regime, juntando a documentação comprovativa da situação.

No entanto, relativamente às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril, a notificação pode ser feita até dia 27 de abril de 2020.

Nos arrendamentos habitacionais, este regime aplica-se quando se verifique, no caso do senhorio:
– uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
– essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo deste regime.

Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, aquela quebra de rendimentos, e cujos arrendatários não recorram a empréstimo do IHRU, I. P., podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS (438,81 euros em 2020).

O Governo terá agora de publicar uma portaria relativa à demonstração da quebra de rendimentos.
O IHRU, I. P. divulgará no Portal da Habitação o regulamento com as condições de concessão dos empréstimos referidos, que atendendo à urgência e ao seu especial fim, produz todos os seus efeitos a contar da data da sua divulgação.

Arrendamento não habitacional
Estas regras aplicam-se:
– aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas, ou por determinação legislativa ou administrativa, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, ou da Lei de Bases da Saúde, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;
– aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.

O arrendatário pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

A falta deste pagamento não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

Não é exigível o pagamento por estes arrendatários de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nestes termos.

Estas regras aplicam-se, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais.

Entidades públicas
As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem, enquanto vigorar esta lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda.

Esta redução não se aplica a quem seja beneficiário de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

Aquelas entidades também podem isentar do pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020, ou estabelecer moratórias aos seus arrendatários.

Indemnização e vencimento
Nos termos gerais, em caso de atraso no pagamento da renda, o senhorio pode exigir o pagamento de uma indemnização, no valor de 20% do valor em dívida. No entanto, e de acordo com este regime, não pode ser exigido o pagamento desta indemnização no caso de arrendatários que sofreram uma quebra de rendimento significativa neste período e cujo atraso no pagamento de rendas esteja protegido por estas regras.

A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos deste regime.